Апелляция отменила отказ в иске: застройщик обязан выплатить неустойку за задержку объекта

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции по делу № А32-808/2026 и частично удовлетворил требования индивидуального предпринимателя к ООО «Парадиз Синема».

В 2021 году между ООО «Парадиз Синема» (застройщик) и предпринимателем (инвестор) был заключён договор инвестирования строительства пансионата в г. Сочи. По условиям договора застройщик обязался не позднее 30.04.2022 передать инвестору нежилое помещение. Истец полностью оплатил стоимость помещения, однако объект в установленный срок передан не был.

Истец потребовал взыскать с застройщика неустойку, штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке, компенсацию морального вреда и расходы по госпошлине. Суд первой инстанции полностью отказал в иске, признав арест земельного участка, на котором велось строительство, обстоятельством непреодолимой силы.

Истец настаивал, что арест участка - это предпринимательский риск застройщика, а не форс-мажор, и просил удовлетворить требования в полном объёме. Кроме того, он указывал на процессуальные нарушения: возврат уточнённых требований, непривлечение третьих лиц, ненадлежащее извещение.

Ответчик возражал, ссылаясь на форс-мажор. При этом в отзыве на жалобу представил расчёт неустойки на случай признания требований обоснованными. Также застройщик просил снизить неустойку по ст. 333 ГК РФ.

Суд пришёл к следующим ключевым выводам:

• Арест участка - не форс-мажор. Арест, наложенный в рамках уголовного дела, не является чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством по смыслу ст. 401 ГК РФ. Застройщик как профессиональный участник рынка должен был учитывать риски, связанные с правовым статусом участка.
• Договор квалифицирован как ДДУ. Несмотря на наименование «договор инвестирования», по своей правовой природе он является договором участия в долевом строительстве (ДДУ) и подпадает под действие Закона № 214-ФЗ.
• Неустойка подлежит взысканию, но в однократном размере. Поскольку истец - индивидуальный предприниматель, приобретавший помещение для извлечения прибыли, к отношениям не применяется двойной размер неустойки, предусмотренный для граждан-потребителей.
• Учёт мораториев обязателен. Из расчёта неустойки исключены периоды, на которые распространяются моратории по постановлениям Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 и от 18.03.2024 № 326.
• Снижение неустойки не обосновано. Ответчик не доказал явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения, поэтому ходатайство о снижении по ст. 333 ГК РФ отклонено.
• Процессуальные доводы истца отклонены. Возврат уточнённых исковых требований признан правомерным (из-за неуплаты госпошлины), а привлечение третьих лиц - необязательным, поскольку их права судебным актом не затрагиваются.

Подробнее по ссылке.

Опубликовано: 27.07.2026 09:52 Обновлено: 27.07.2026 09:52